Квадратный метр-2012: цена вырастет!

Да будь ты хоть БОМЖем преклонных годов, влачащим жизнь на ступенях, то даже тебе интересна цена, кой метр квадратный измерен!

Все нижеприведенное – частное мнение отдельных специалистов, каждый из которых работает с недвижимостью не один десяток лет. И хотя в аргументах они нередко критикуют друг друга, но в выводах почти полностью совпадают. И тем интереснее разбираться в деталях.

САМЫЙ ГЛАВНЫЙ ВОПРОС

Вы наверняка держите уши на макушке, когда слышите рассуждения на тему «Куда растут цены за квартиры?». Тем более, когда говорят не чиновники витиеватыми программными обещаниями, а простые специалисты, съевшие на теме не одну собаку. Так вот расслабьтесь – ничего никуда не растёт. Почти.

– Будет рост в пределах 7–12 процентов, – считает Александр Калинин, заместитель председателя президиума, председатель Экспертного совета Республиканской палаты оценщиков. – Это максимум, рост будет просто отражением инфляции.

– Всё будет зависеть от инфляции, – соглашается Наталья Удолатий, заместитель директора Алматинской ассоциации оценщиков. – Динамика на рынке недвижимости очень низкая. Цены мог бы стимулировать массовый снос, но такового не предвидится. Строительство объездной дороги уже реализовано, массовые выкупы и связанные с ними выплаты компенсаций прошли, а в последние годы это был основной источник средств для покупки нового жилья населением. Масштабных планов перестройки Алматы больше нет, так что всё спокойно.

– Будет рост в пределах 2–7 процентов, – рассуждает Руслан Мамбетбаев, старший партнёр Агентства недвижимости «REALIDEA». – Это просто отражение инфляции – реальных сдвигов в экономике, прямо и позитивно влияющих на покупательную способность населения и структуру самого рынка, на мой взгляд, нет.

СЛУХ: ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЁ РУХНУТ, КАК В КИТАЕ

Слухи – двигатель рынка. Особенно, когда мало толковой информации. С недавних пор в Интернете стала модной тема о грядущем крахе цен – по аналогии с Китаем, где цена квадратного метра «вдруг» сползла вниз на 30 и более процентов. Значит, упадёт и у нас?

– Считаю такую аналогию необоснованной, – говорит Руслан Мамбетбаев. – Там действует целенаправленная система мер: запрещены спекуляции с недвижимостью, запрещено иметь больше двух объектов недвижимости на человека, вводятся дополнительные ограничения для иностранных инвесторов. И самое главное – там наращиваются темпы государственного строительства недвижимости! Рынок жилья остывает, кривая предложения стремится за спросом. У нас же, наоборот – кривая спроса идёт вверх, и предложение отстаёт. Но при этом нет оснований и для резкого скачка вверх – денег у народа больше не стало.

– Но все же вам не кажется, что цены на недвижимость завышены? Можно поступить иначе: покупаешь участок, строишь дом, и всё это удовольствие выходит дешевле покупки квартиры.

– Да, есть такое. Только вы учитывайте, что при этом дом будет ещё пару лет без газа, канализации и воды, нормальных подъездных дорог. А в районах, где всё это есть, цены на земельные участки таковы, что в конечном счёте такой проект вам не выйдет значительно дешевле квартиры, скорее, наоборот.

Рынок спит

Александр Калинин убеждён, что сегодня рынок недвижимости в Алматы близок к спячке:

– снижена покупательная активность населения (не более 10–15% могут позволить себе ипотеку);

– ожидается вторая волна кризиса, которая, скорее всего, заморозит сделки;

– усложняются условия получения ипотеки (значительный первоначальный взнос, высокая кредитная ставка, тщательное, почти детективное изучение платежеспособности заемщика). Складывается ощущение, что банки порой даже не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов;

– банки второго уровня вынуждены вести распродажу залоговой недвижимости. Блестящий тому пример – объявления, например, АТФБанка в газете «Крыша»: еженедельно на торги, в том числе и методом понижения цены, выставляются от 5 до 10 квартир.

– Таким образом, рынок недвижимости не будет испытывать серьёзных потрясений по причине общего падения спроса у населения, главного следствия кризиса, – убеждён эксперт.

ДРУГАЯ ДИНАМИКА

Глазами риэлтора-практика эта «спячка» выглядит чуть иначе – сделки купли-продажи совершаются, хотя есть «но»:

– У меня в месяц в среднем проходят 1-3 сделки, – выдаёт коммерческую тайну риэлтор Руслан Мамбетбаев. – У знакомых мне коллег – примерно так же. Теперь посмотрите: на рынке Алматы только официально зарегистрировано около 200 риэлторских компаний. Уже можно прикинуть число сделок с недвижимостью. А сколько ещё частников, нигде не зарегистрированных? С тем, что сделки носят единичный характер, не согласен.

Но в то же время сделки стали очень «медленными» – поиск консенсуса между желанием продавца продать подороже и покупателя взять подешевле стал очень долгим процессом:

– Вот очень типичный пример в моей практике, – продолжает Руслан. – Я пытаюсь продать недвижимость клиента по его цене – 2 миллиона. Цена завышена, но клиент не хочет её снижать, и я работаю при таком раскладе. А другой риэлтор копирует мое объявление, снижая цену до 1,3 миллиона – и находит клиента! Идёт с ним к владельцу: «Вот вам реальный покупатель, вот вам реальная цена!» Мне повезло, что владелец отказался от той сделки и снизил цену для меня до 1,5 млн…

Такие манёвры – результат снижения покупательной активности. Покупатель вообще нынче пошёл не тот, но подробнее об изменении поведения покупателей квартир – в следующем номере.