На нотариуса надейся, а сам не плошай

Продажа и покупка квартиры – дело щепетильное. И, казалось бы, законодателям следовало предусмотреть все мелочи, чтобы добросовестный покупатель не попал впросак. Однако одну немаловажную деталь они оставили на совести продавца – его брачное состояние записывается с его же слов.

Никаких справок из загса не нужно. Нотариус ограничивается тем, что берёт у продавца недвижимости заявление о том, что на момент приобретения жилья тот в браке не состоял. Раньше хоть штамп в паспорте можно было посмотреть, а сейчас приходится верить на слово. А что если спустя пару лет после заключения сделки на пороге нового владельца квартиры нарисуется дражайшая вторая половина продавца и предъявит свои права на жильё? Что тогда делать незадачливому покупателю? Кстати, такие прецеденты не редки. Возможно, сказывается наша национальная черта – нелюбовь к бюрократическим процедурам. Многие не торопятся оформлять развод де-юре и впоследствии начисто забывают о правах своих благоверных.

Мы обратились за разъяснениями в нотариальную палату Астаны. По словам её председателя Жомарта Арыстанова, таких случаев – один из тысячи сделок. Процент вроде бы небольшой. Однако, если учесть, что, по данным статагентства, в 2010 году было заключено порядка 140 тыс. сделок купли-продажи квартир, то количество рискованных случаев составляет свыше ста в год. А такая статистика – уже повод для беспокойства. В принципе у покупателя есть хоть и не простой, но вполне легитимный способ отстоять свои права на жильё.

– Если супруг или супруга продавца подаёт иск в суд о признании сделки недействительной, то необходимо подать встречный иск на продавца о том, что он ввёл вас в заблуждение, – рассказывает Жомарт Арыстанов. – В случае, если вы добросовестный покупатель и деньги за квартиру оплачены, то продавец должен нести персональную ответственность перед своим супругом. Кроме того, нужно обратиться к суду с ходатайством о том, чтобы он вынес постановление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении продавца.

Однако не всё так просто. По словам адвоката Елены Хидекель, закон бдит и интересы обиженных супружников. В любом случае им надо подавать в суд иск о признании недействительной такой сделки. Каждый случай рассматривается индивидуально: каковы были обстоятельства продажи квартиры, не было ли чего подозрительного.

– Мой совет покупателям – будьте внимательны. Нотариус – не панацея. Неоправданно низкая цена квартиры должна вызвать у вас настороженность. Расспросите, наконец, соседей – они могут быть ценным источником информации, – советует адвокат.

Если покупатель будет признан добросовестным, то есть возможность по суду взыскать с непорядочной второй половины свою долю. Тут уже дело за судебными исполнителями, благо сейчас есть частники, которые относятся к своим обязанностям с большим рвением.

А что же нотариус? Почему он не проявляет бдительность, раз уж взимает за регистрацию сделки мзду?

– У нотариуса нет полномочий дознавательского и следственного характера, – говорит Жомарт Арыстанов. – Согласно статье 79 Закона «О нотариате» нотариус свидетельствует только подлинность подписи на заявлении, но за суть и содержание документа ответственности не несёт. Наша обязанность спросить: состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья, но ответственность за предоставленную информацию несёт он сам. Потому что согласно статье 188 Гражданского кодекса, никто, кроме продавца, не владеет информацией о том, кто претендует на долю в квартире.

В Минюсте же нас заверили в том, что проблема вот уже года полтора, как утеряла актуальность. По словам начальника управления по оказанию юридических услуг и лицензированию Министерства юстиции Лауры Исиной, после внедрения Единой нотариальной информационной системы (ЕНИС) нотариусы получили доступ к базе данных загс и теперь могут с легкостью перепроверять информацию о клиентах – достаточно ввести паспортные данные. Е-нотариат работает якобы уже с октября 2010 года.

Однако, по словам Жомарта Арыстанова, до рядовых нотариусов это новшество ещё не дошло. Впрочем, они надеются, что в 2012 году ЕНИС будет внедрён повсеместно. А пока покупателям недвижимости придётся на свой страх и риск полагаться на совесть продавцов.