Посредники правят квартирным рынком

Рынок недвижимости в Алматы захвачен риэлторами – по грубым прикидкам, три четверти продаваемых квартир проходят через посредников. В самом лучшем случае это увеличивает сумму сделки на 2000 долларов – если речь идет о недвижимости стоимостью до 100 000 долларов. И тем не менее алматинцы выбирают посредников. Или вынужденно идут к ним.

ОБЩИЙ РАСКЛАД

Даже грубый анализ газет «Крыша», «Из рук в руки» показывает, что подавляющую часть объявлений там размещают посредники. При этом разница в ценах на схожую недвижимость в разных газетах – менее 10 процентов.

– На объявления от прямых владельцев ориентирована газета «Недвижимость без посредников», но даже их информация через несколько дней оказывается в руках маклеров, – рассуждает Наталья Удолатий, заместитель директора Алматинской ассоциации оценщиков. Не у каждого человека хватает сил, времени и желания тратить деньги на планомерное повторное размещение своего объявления в газетах и Интернете несколько недель подряд. А для маклеров такая работа – хлеб.

2000 у.е. – минимум

Стандартный гонорар риэлтора – по тысяче долларов и с покупателя, и с продавца при сделках объёмом не выше 100 000 долларов. В более дорогих вариантах риэлторы берут от одного процента. При покупке недвижимости это не самые большие деньги – но в то же время достаточно серьёзные, чтобы задаться вопросом: а за что платить-то?

Этот вопрос мы напрямую адресовали маклеру: «Я продаю квартиру. Если я плачу вам за работу, что получу взамен?»

ЛОГИКА РИЭЛТОРА

– Если у вас есть время терпеть – я помогу продать квартиру по хорошей цене, – рассуждает риэлтор-аноним, регулярно размещающий объявления в газетах. – Если торопитесь – опять же, у нас есть готовые клиенты. Имейте в виду, аферистов сейчас много, а я всё контролирую. Вы экономите своё время на подаче объявлений, работе с клиентами, просмотрах квартиры. Мы подстроимся под ваш график или вовсе избавим от этих забот, начнём водить клиентов в ваше отсутствие. И ещё – вы торговаться умеете? Клиент будет ломать вас по цене – а вы знаете, что говорить? Знаете реальные цены на рынке? А я покажу вам аналогичные квартиры в вашем районе, цены на них, чтобы вы не гадали, а точно знали, на что можно рассчитывать.

ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ ФАКТОР

Все названные преимущества относительны. Что же тогда заставляет людей выбирать риэлторов?

– Страшно продавать самому, – говорит Наталья Удолатий. – Это работа с большим объёмом денег, серьёзными документами, визитом незнакомых людей к вам домой. Потом – люди предпочитают продавать за наличность, хотя, на мой взгляд, куда безопаснее было бы работать с помощью перечислений на банковские счета. Все эти вопросы пугают. Пугают и маклеры – и в то же время дают гарантии хотя бы на словах.

САМОМУ НЕ ПРОБИТЬСЯ

Первый порыв любого покупателя-продавца – разобраться с недвижимостью самому, а риэлторский гонорар сэкономить. Но с этим непросто – у риэлторов для таких любителей есть отработанная тактика, детально описанная на сайте агентства «Абсолют». Сокращенная версия расправы над продавцами-одиночками выглядит так:

круг первый

Вы дали объявление о продаже недвижимости. В первые дни от звонков покупателей просто не было отбоя. Потом интерес пропал, звонки стали поступать только от маклеров: «У нас есть покупатель, которому нужна именно такая квартира. Согласны? С вас гонорар – 1000 у.е.!»

Маклер приводит покупателя, который согласен купить вашу квартиру. Но по цене существенно ниже, чем вы готовы продать. Сделка не состоялась...

Круг второй

Маклеры скопировали ваше объявление, но со своим номером телефона. Внимание, подвох: цену при этом указывают НИЖЕ вашей на две, а то и десять тысяч долларов. Смысл? Внезапно в газетах и Интернете на продажу выставляется сразу несколько квартир, похожих по описанию на вашу, но более дешевых. Реальная там только ваша, но она же и самая дорогая, остальные «уже проданы». Цель такого маневра – отпугнуть реального покупателя от вашего варианта с вашей ценой.

Круг третий

Квартира никак не продаётся. А покупатели, приведённые маклером, хотят на 5–10 тысяч меньше. «Цены на рынке такие», – говорит маклер, показывая вам те самые подставные предложения.

Вы либо клюёте на заниженную цену, либо соглашаетесь работать с маклером. Конец страданий. Либо продолжаете упорствовать и ходить по кругу.

НЕ ВСЁ ТАК СТРАШНО. ВСЁ ГОРАЗДО ХУЖЕ

Пробиться через ряды посредников можно, уверенно говорят сами риэлторы. Просто надо знать, как. А потом, может, и не стоит пробиваться – грамотный продажник лучше самоуверенного владельца. Хороший риэлтор может и занизить цену, и помочь продать дороже… Если этот аргумент рассмотреть в рамках мегаполиса, то получается, что риэлторы влияют на рынок недвижимости и цену квадратного метра. Так ли это на самом деле? Об этом – в следующем номере. Как и советы о жизни без риэлторов.