Цены на жильё: новый пузырь или нокаут?

Есть у казахстанцев традиционные новогодние гадания: будет ли в следующем году девальвация, распустят ли парламент и случится ли резкий скачок или, наоборот, обрушение цен на недвижимость? В нынешнем году ситуация особая. Мировые финансовые гуру пророчат вторую волну кризиса, наши эксперты им послушно вторят: дескать, вряд ли Казахстан минует чаша сия. А всем памятно, что произошло с рынком жилья в первое пришествие кризиса – цены рухнули практически вдвое. Произойдёт ли нечто подобное на этот раз?

Обычно мнения экспертов и застройщиков сильно разнятся, что вполне объяснимо. Первые хотят доставить общественности приятные новости о скором снижении стоимости квартир, для вторых – главное не продешевить, и они пророчат рост. Однако на сей раз они на редкость единодушны: цены будут стабильны.

– То, что цены вниз пойдут, это утопия, – заявляет председатель Союза строителей Талгат Ергалиев. – Потому что чуть ли не ежедневно растут цены на энергоносители и стройматериалы. Частично это связано с вступлением в Таможенный союз. Ни о каком понижении цен речи быть не может, напротив, вероятнее ожидать незначительного роста хотя бы на процент инфляции.

Однако и резкий скачок вряд ли последует, убеждён Талгат Ергалиев. Спрос на квартиры не тот, что в докризисный 2007 год, когда они распродавались как горячие пирожки. То есть население по-прежнему нуждается в жилье, да только банки не готовы кредитовать его с прежним размахом. Впрочем, финансовые институты в последнее время немного приободрились. Недавно Нацбанк распространил результаты опроса банков: 48% из них ожидают роста спроса на ипотеку в следующем году, а 59% его прочувствовали уже в этом. И всё-таки банки так и не оправились от стресса, пережитого во времена первой волны кризиса, – тянут вниз проблемные кредиты, да и занять длинные и дешёвые деньги не у кого и негде. Вторая волна кризиса эту ситуацию только усугубит.

– Она нанесёт удар по возможности казахстанских банков привлекать средства за рубежом, – считает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алфёров – В 2011 году она очень неспешно, но восстанавливалась. Были некоторые робкие надежды на постепенное снижение стоимости внешних заимствований, то есть снижение процентных ставок для конечных казахстанских заёмщиков. На фоне событий в европейской экономике эти надежды становятся более туманными – снижения ставок пока ожидать не приходится. Дефицит доверия в мировой финансовой системе сейчас сопоставим с периодом конца 2007 года.

В общем, банки, томящиеся от безденежья, вряд ли раздуют новый ценовой пузырь на рынке недвижимости. А вот способен ли новый виток кризиса отправить цены на жильё в нокаут?

– Снижение кредитной активности банков вряд ли серьёзно скажется на состоянии рынка недвижимости, – уверен Олег Алфёров. – И вот почему. В середине 2007 года банки ежемесячно выдавали ипотечные займы на сумму более 50 млрд тенге. Сегодня этот показатель едва превышает планку в 10 млрд тенге. Иначе говоря, с этой приземистой табуретки падать не больно.

Второе, по чему ударит кризис, – это цены на сырьё. А от них рынку жилья ни холодно ни жарко.

– Вторая волна кризиса, вероятнее всего, собьёт нынешние котировки сырья. Что это означает для потенциальных покупателей и инвесторов? Доходы будут расти не так быстро, как ожидалось. Подчеркну, падение ВВП и валютной выручки маловероятно – нас ждёт лишь замедление их роста. Так что серьёзных последствий для рынка и в этой части ждать не приходится. Рынок и так восстанавливается довольно медленно и периодически погружается в состояние стагнации. Кроме того, за четыре непростых года у игроков рынка недвижимости, рядовых покупателей и собственников сложился определённый иммунитет к «плохим новостям». Так что драмы на рынке недвижимости не предвидится, – резюмирует Олег Алфёров.

Председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин тоже уверен, что рынок жилья находится сегодня в таком застое, что ему никакой кризис не страшен.

– Если раньше был ипотечный кризис, потом финансовый, сейчас разговор идёт об общеэкономическом кризисе. Он не будет иметь отраслевой направленности, – говорит Александр Калинин.

От резкого обвала рынок жилья застрахован тем, что недвижимость сегодня в дефиците:

– Нет подпитки рынка, новое жильё практически не вводится, резерв жилого фонда истощается. Обрушения рынка недвижимости не будет, потому что нет предложения. Единственный вариант – если банки начнут выбрасывать на реализацию залоговые квартиры, тогда можно говорить о каких-то радикальных изменениях. Но вряд ли они будут это делать, – уверен эксперт.

В общем, из всего вышеизложенного можно заключить, что рынок недвижимости погряз в таком болоте, что никакие бури кризиса ему не страшны.