Взрывоопасные банки

Интернет-сайты БТАБанка, Жилстройбанка, Сбербанка содержат рекомендации, формально не нарушающие закон, но указывающие на существование в работе банков спорных инструментов, которые, например, можно использовать при рейдерском захвате бизнеса.

Контроль над оценкой залогового имущества может превратить любой банк в рейдера в любой момент. И одновременно позволяет банкирам «раздувать» свой кредитный портфель, вводя всех в заблуждение относительно своей устойчивости на рынке. По сути, банкиры заказывают желаемые суммы, чем наносят ущерб собственникам.

КТО ЗАКАЗЫВАЕТ – ТОТ И ТАНЦУЕТ?

– Когда есть хоть какое-то влияние на оценщика, оценка теряет смысл – зачем она нужна, если цена назначается? – рассуждает Канай Жунусов, председатель Комитета по экспертизе и защите прав оценщиков. И сам же отвечает на свой вопрос. – Результаты оценки в управляемых структурах всегда заказные, удобные банкирам. Если кредит берут свои – оценка залогового имущества завышается. Если «чужие» – занижается.

– Свежий эпизод такого рода: мне заказали оценку предприятия, которое было построено два года назад, – рассказывает Наталья Удолатий, заместитель директора Алматинской ассоциации оценщиков. – По всем параметрам это новый и потому недешёвый бизнес, что, естественно, положительно влияло на цену. Однако банковский эксперт нам возразил: «Что вы! Нам нужна сумма на 80 процентов ниже»! И в итоге банк сделал её – у оценщика, аккредитованного при банке.

ЗАХВАТ ЧЕРЕЗ ЗАЛОГ

Таким образом, банки вместе с лояльными и управляемыми через аккредитацию оценщиками создали механизм для рейдерства: отнять такой искусственно удешевлённый бизнес через суд не составляет труда. В итоге страдают и прозрачность рынка, и конкретные компании, обращающиеся за кредитами.

– Недавно я с коллегами участвовал в судебном процессе, где банк, предварительно занизив оценочную стоимость предприятия, находящегося в залоге, пытался его отсудить, – рассказывает Александр Калинин, заместитель председателя президиума, председатель Экспертного совета Республиканской палаты оценщиков. – Нам удалось доказать, что основной аргумент банка – оценка «независимого» оценщика – была недостоверной и предвзятой. В итоге у владельца залога появилась возможность либо увеличить компенсацию за изъятие залога с 1 до 6 миллионов тенге, либо сохранить предприятие в собственности. Имён называть не стану, процесс на стадии апелляции, но сам факт налицо: работа шла по отлаженной схеме.

– Получается, что банки в Казахстане не стали полноценными партнёрами малого и среднего бизнеса, – резюмирует г-н Калинин. – Можно даже сказать, что главная задача банков сейчас – отнять рентабельный бизнес, манипулируя оценкой залога.

Пилюля от этой болезни существует, но не всем она по вкусу – создание единого стандарта оценки залогового имущества. Такой документ позволит все оценки от любых оценщиков привести к единому знаменателю, но лишит хлеба недобросовестных оценщиков и банкиров. И потому у идеи создания документа есть и сторонники, и противники.

ИСТОРИЯ СГОВОРА

Лучшее доказательство деструктивного потенциала такого симбиоза банков и оценщиков – кризис 2008-2009 годов. Заказные оценки от «своих» компаний тогда сыграли немалую роль в перегреве рынка. С одной стороны, во время ипотечного бума 2004–2007 годов банки изо всех сил стремились работать с недвижимостью. Финансировали выкуп земельных участков, строительство, ипотеку, потому что это самый надёжный залог. И понабрали недвижимости под завязку. С другой стороны, оценщик, «приближённый» к банку, давал желаемую завышенную оценку имуществу и…

– В тот период выдача кредитов своим компаниям по завышенным оценкам была обычным делом, – говорит Канай Жунусов.

Но рост, особенно искусственно загнанный, не может продолжаться бесконечно. Пузырь лопнул, рынок недвижимости перегрелся, и цены рухнули. Вдруг оказалось, что та самая оценочная стоимость имущества, оказавшегося в залоге у банков, порой в разы превышала реальную новую рыночную цену. Банки оказались переполнены такими дутыми залогами – порой дома и квартиры, земельные участки составляли в структуре портфеля до 80-ти процентов!

– Если бы тогда в один момент была проведена адекватная переоценка таких залогов, значительная часть банков рухнула, – говорит Александр Калинин. – Только представьте: несколько тысяч объектов вдруг оказались дешевле заявленной стоимости. Падение залогов привело бы к снижению капитализации банков, вплоть до банкротства. Банковская система, и без того ослабленная, балансировала на грани!..

Так система аккредитации оценщиков банками сыграла негативную роль в падении рынка. Таким образом, банки не просто спасали свою репутацию. Они, похоже, превратили аккредитованных оценщиков в шестерёнку в машине рейдерского захвата выгодного бизнеса.

РЕШЕНИЕ БЕЗ РЕЗУЛЬТАТА

В конце 2010 года аккредитация оценщиков при банках была отменена. Однако инструмент оказался слишком выгодным, чтобы отказаться от него в один день. Банки стали составлять списки своих «партнёров», «рекомендуемых компаний» – иными словами, продолжили работать тем же образом, но под новой вывеской.

– Формально сделать оценку залогового имущества для банка может любой оценщик, – говорит г-н Жунусов. – Но на деле банки такие независимые работы рассматривают по три месяца, иногда и вовсе не реагируют на них. В то время, как работы «своих» оценщиков проходят за 2–3 дня. Таким образом, банки всячески подталкивают клиентов к «своим» оценщикам.

– Наша компания не аккредитована ни в одном из банков, – рассказывает Наталья Удолатий о работе в новых условиях. – И оказалось, что это работает против нас. Старые клиенты, не видя нас в списках рекомендуемых банком оценщиков, отказываются с нами работать.

В общем, минувший кризис лишь перевёл симбиоз банков и оценщиков в новую форму, которая, работая по тем же принципам, создаёт все условия для нового кризиса.

ДУРНОЙ ПРИМЕР

На сайтах многих казахстанских банков размещены списки рекомендуемых оценочных компаний, хотя формально этого быть не должно.

БТА

Банк указывает, что «оценка недвижимости производится независимой оценочной компанией, «аккредитованной» в АО «БТАБанк». Списка на сайте нет, но это не значит, что вам его не выдадут в банке при получении кредита. И, кроме того, целый ряд оценщиков гордо указывает, что прошли аккредитацию в БТА. То есть механизм есть и работает.

Жилстройбанк

Этот банк рекомендует всего 7 оценочных компаний – из почти двух сотен, зарегистрированных в Казахстане. Справедливости ради нужно отметить, что на той же странице указывается: «Вы вправе провести оценку в любой оценочной компании Казахстана». Но к чему тогда вообще выделять партнёров? Куда проще было бы вообще обойтись без этого списка?

Сбербанк

Этот банк использует систему рейтинга, что, с одной стороны, не нарушает букву закона, а с другой, создаёт возможность для манипуляций. Почти двум сотням казахстанских оценочных компаний присвоены рейтинги, которые определяют, какое именно имущество может оценивать та или иная компания. Однако закон об оценке не предусматривает такой градации, эта система – собственное изобретение банка. И удобное изобретение, позволяющее «сортировать» оценщиков.

БАНКОВСКАЯ ЛОГИКА

Комментарий пресс-службы БТАБанка по этому поводу – дословно: «На нет информации касательно аккредитованных банком оценочных компаний… Банк не является стороной указанной сделки, и не вправе влиять на её содержание или выбор, осуществляемый потребителем услуг оценщика. Поскольку существуют риски, связанные с ненадлежащей и недостоверными оценками объектов, принимаемые банком в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщиков. Однако право выбора оценочной компании остаётся за клиентом. Банк принимает отчёты об оценке от любых оценочных компаний».

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Очевидно, что создание прозрачных и понятных условий в области оценки залогового имущества помогло бы исключить этот фактор риска.

– Мы предлагаем создать единый стандарт, методику и провести переподготовку всех оценщиков: и банковских, и независимых, – говорит Александр Калинин. Это позволило бы все оценки привести к единому знаменателю: и аккредитованные, и независимые оценщики волей-неволей стали бы выдавать примерно один и тот же результат. Нарушение же стандарта вело бы к материальной ответственности оценщика…

– Появление стандарта ситуацию бы упростило, – подтверждает Канай Жунусов. – Но такой проект уже был, и банки его провалили…

– Пару лет назад к нам обратился Банк развития Казахстана с просьбой разработать методику оценки залогового имущества, – рассказывает Калинин. – Мы создали свой вариант, проработали его со специалистами и представили банкам второго уровня. И получили отпор: банкиры практически в один голос утверждали, что им такой документ не нужен!

– Введение такого стандарта оценки лишит банки прежнего влияния на оценку, – резюмирует Канай Жунусов…

Вопрос завис. Независимые оценщики не могут обязать банки создать честные условия игры. Банкам система заказной оценки выгодна – и, кажется, договор между сторонами невозможен. До тех пор, пока государство не осознает важность уничтожения системы аккредитации оценщиков.

Решение может быть: создать стандарт оценки залогового имущества. Прецедент был: 4 года назад внедрение подобного стандарта оценки недвижимости, изымаемой для госнужд, помогло решить множество конфликтных ситуаций при строительстве домов, дорог и развязок. Тогда это помогло предотвратить превращение вопроса изъятия в серьёзную социальную бомбу с запалом из тысяч обделённых и недовольных людей.

Комментарий эксперта

(по просьбе редакции анонимность эксперта сохраняется):

– Мне кажется, текст очень тенденциозный и провокационный. Хотя и не лишён оснований. Бизнесмены, за редким исключением, не белые и пушистые ангелочки. Подавая заявку на кредит, они понимают, что их залог будет оценен ниже рыночной стоимости. Ведь, в случае его вынужденной реализации, цена упадёт. Они знают, что разные оценщики дают разные цифры. Выберите из рекомендованных не казахстанскую компанию, а СП или заплатите за оценку другой, более дорогой компании – и оценка приблизится к оптимальной.

Тезис о завышенной оценке у «своих» не серьёзен. Банкиры не воруют у самих себя. Хотя исключения могут быть.

Часть сегодняшних банковских залогов: дома, квартиры, офисные помещения висят на балансах банков не из-за того, что в своё время были оценены с большим превышением, как имущество «своих» людей, а из-за цен на недвижимость и землю в то время, когда трёхкомнатная в панельном, в цифровых микрорайонах могла стоить $200 тыс., её оценили с дисконтом в $120, а сейчас она стоит $70 тыс. …

Функционеры от оценщиков лоббируют свои интересы. Это понятно. Но замахиваться стандартом оценки на решение всех проблем, излагаемых в статье, всё равно, что на танк с берданкой наперевес…